Travaux ou pas travaux ?

Travaux ou pas travaux ?


Est ce que changer la couleur des rideaux a déjà permis de faire vendre un bien immobilier?

Notre constat est simple : s'il suffisait de dépersonnaliser et de désencombrer, de rajouter une corbeille de fruits et un tapis, alors que resteraient les papiers peints à grosses fleurs oranges, croyez vous que l'impact sur le visiteur serait le même que s'il arrive dans une habitation raffraichie récemment? 

N'oublions jamais que le résultat escompté, c'est une forte réduction du délai de mise en vente et une limitation de la négociation du prix de vente.
Couplez à ceci que la durée moyenne de propriété aujourd'hui est de 7 ans et qu'on déménage 5,2 fois dans sa vie, croyez-vous que l'acquéreur soit prêt à refaire 30 000€ de travaux dans chaque nouvelle habitation?

De plus,  le marché aujourd'hui est ainsi fait que l'acquéreur a le choix : il y a plus de biens à la vente que d'acquéreurs potentiels.

Donc, l'acquéreur qui a fixé ses 3 critères principaux de sélection, à savoir le budget, le lieu et la taille d'habitation, dispose alors d'un grand choix de biens à visiter. 
Et lorsqu'il aura visité 10 biens, qui "baignent dans leur jus", tout en correspondant à ses critères, mais que le 11ème est épuré, neutre, prêt à emménager, il va naturellement se positionner plus vite à l'achat, de peur de perdre la bonne affaire, et parce qu'il comparera avec ce qu'il a visité précédement,  mais va aussi limiter sa négociation de prix, puisque le bien lui plaira ainsi, et qu'il n'aura que peu de travaux à prévoir.

De plus, les travaux font peur aux potentiels acquéreurs.

Pour deux raisons simples : peu de personnes connaissent l'aspect technique des travaux, ce qui peut avoir tendance à faire un peu peur sur les évenutelles difficultés de mises en oeuvre,  mais également, très peu de personnes sont à même d'estimer les coûts des travaux en visitant un bien immobilier. Et ces craintes font qu'on a tendance à surestimer les difficultés et les coûts éventuels. 

Prenez un exemple très simple : une tache d'humidité sur un plafond. 

N'importe lequel des visiteurs prendra peur de cette présence d'humidité, laissant supposer un mauvais état général de l'habitation, des problèmes structurels...

Alors que la source de ce problème d'humidité est très souvent facile à résoudre : Problème d'une tuile cassée sur le toit? Un joint de baignoire mal fait? 

Il suffit alors de reprendre la cause de ce souci, et ensuite de traiter le plafond.

Car rappelons le : le home staging n'est pas du "cache misère".

Jamais un home stager digne de ce nom ne repeindra la tache d'humidité sans avoir résolu l'origine du problème.

Pourquoi?
Tout simplement parce qu'il vous ferait courir un risque important avec une remise en cause possible du compromis de vente pour vices cachés. 

 

Alors, de quel type de travaux parlons-nous?

Soyons clair et précis : nous parlons ici d'un rafraichissement du bien immobilier. Et en aucun cas de travaux de rénovation lourds!

Papier peint défraichis, peintures marquées par le temps, sols trop marqués ou abimés par l'usage, petites réparations comme une poignée cassée, une prise qui pend, un robinet qui fuit, sont les problématiques courantes qu'il est impératif de résoudre !

Il n'est aucunement question de changer les meubles de cuisine, de tomber une cloison entre deux pièces, ou de créer une salle de bain qui n'existerait pas ! 
C'est à la télévision que l'on voit ceci. Car à la télévision, ils ont besoin de visuels avant et après qui soient le plus spectaculaire possible, pour le côté "waouhhh".

Mais dans la vrai vie, cela ne se passe pas ainsi.

A vous de faire le tour objectif de vos pièces et d'analyser. 

Je n'ai pas refait mon séjour depuis 15 ans? Il y a de fortes chances qu'il ne soit plus dans les tendances du moment, que les murs soient abimés... Et pour l'acheteur potentiel, ce sont des éléments qu'il mettra dans la balance avant de faire une proposition.... 

Chez AVEO, nous prenons toujours un exemple très simple : prenez le cas d'une habitation détenue par des personnes de près de 80 ans.

Il est bien légitime que l'intérieur soit en rapport à leur génération : décorations murales, mobilier, etc....

Faites visiter ce bien par des primo-accédants d'une trentaine d'année, jeune couple qui cherche son premier achat. 

9 personnes sur 10 seront incapables de se projeter dans un intérieur aussi marqué ne correspondant pas à leur génération. Et la seule personne qui éventuellement pourrait se projeter va naturellement utiliser cet argument pour négocier très fortement le coût des travaux de remise à son goût.

Parce qu'encore une fois, c'est toujours le jeu de l'acheteur que de surestimer le coût de travaux pour négocier le prix de vente.

Restez donc mesurés : on refait quelques tapisseries, on blanchit ses plafonds, on repeint ses portes, ses boiseries, on remplace une moquette dans la chambre par un sol souple... Autant de petits travaux, à la portée de tous, et qui ne relèvent pas de budgets excessifs.

Maintenant, il existe aussi des habitations où très peu de travaux sont à prévoir car ils ont pu être réalisés deux années auparavant, ou que les choix de l'époque étaient plus intemporels. On ne refait pas de rafraichissment si cela n'est pas nécessaire. 

Petite astuce pour vous faire une idée, car on est que très rarement objectif sur son habitation :faites visiter votre bien par un voisin, un ami, un membre de votre famille.

Demandez lui un avis objectif de ce qu'il pense de votre habitation s'il devait l'acheter. Et soyez prêt à écouter ses remarques en vous libérant du l'aspect affectif dont nous disposons tous sur notre habitation. Et ce n'est pas toujours facile.

Il aura un oeil neuf. Et il mettra très souvent le doigt sur les priorités à traiter chez vous. 

 

Oubliez la remarque : l'acheteur fera bien ce qu'il veut.

Non, cela ne fonctionne pas ainsi. 

Bien évidemment que l'acheteur une fois en possession de votre habitation fera peut-être de votre chambre d'enfant, un bureau. Ou qu'il entreprendra de refaire la salle de bain. 

Mais partir sur le principe que ce sera à lui de se projeter, et d'imaginer son futur intérieur est une erreur importante à éviter. Il faut aujourd'hui le mettre en condition, et faire en sorte qu'il désir acheter votre habitation.

Imagineriez-vous vendre votre voiture sale? Avec des tapis troués, des fils d'autoradio qui pendent? 

 

Le prix des travaux.

Comme nous restons exclusivement sur des travaux de rafraichissement, et si vous réalisez vous même l'opération, le prix sera très modéré et ne demandera principalement que quelques pinceaux, quelques pots de peinture, et rouleaux de tapisserie.

Pourquoi ne pas en profiter pour demander à vos amis, à votre famille,  de venir vous prêter main forte?

En un seul week-end, à 4 ou 5 personnes, vous pouvez refaire une surface importante.


Et profitez-en le soir pour faire un barbecue ou une petite soirée. Vous organiserez ainsi votre "dépendaison de crémaillère". 

Cela permettra aussi à toute votre famille, à vos enfants particulièrement, de prendre cette situation de vente immobilière comme un jeu, une fête. Cela permet souvent de dédramatiser la vente immobilière, et de préparer tous le monde à la future étape de vie !

 

Si vous faites réaliser les travaux.

Nous ne critiquerons pas, bien évidemment, le plus célébre agent immobilier de France, et son émission "Maison à vendre", qui a largement contribué à la démocratisation du home staging. 

Néanmoins, chez AVEO, nous ne sommes pas d'accord sur un point qu'il indique à chaque émission, ou que d'autres home stager communiquent : le home staging devrait être toujours à un coût fixe de 1% du prix de vente par exemple.

Nous pensons que ceci est une erreur et l'expliquons ainsi.

Prenez le cas d'une maison d'un quartier cossu parisien, qui aurait une valeur de 1 million d'euros. 

Avec 1% du prix de vente, j'ai de quoi réaliser une très belle prestation de 10 000€.

Prenez maintenant un appartement T3 d'une ville moyenne provinciale à 80 000€. Avec 1% du prix de vente, nous n'allons pas pouvoir faire réaliser grand chose avec 800€ de budget ! 

C'est en ce sens que nous ne partageons pas du tout cette analyse.

Et notre expérience nous indique que nous sommes en général entre 0,5 à 4% du prix de vente, selon le niveau de marché local, ou l'état de l'habitation.


Et quoi qu'il en soit, le home stager devra toujours vous garantir un retour sur investissement qui se calculera par la différence entre la négociation du prix de vente sans n'avoir rien fait, et celle qui sera limitée si vous présentez un bien rafraichi.